经历政策利好释放的“金九银十”后，济南楼市在年末“双十一”营销节点表现平淡。记者近日走访济南多个板块售楼处发现，尽管线下“双十一”宣传造势仍在，但多数项目住宅优惠力度基本与国庆假期持平，并未推出专属大幅让利；与之形成反差的是，车位成为各大项目本轮促销的核心发力点，房产线上营销形态也在持续迭代。

在历城区一刚需楼盘内，购房者张先生告诉记者，自己国庆来看过一次，当时算完单价大概14800元/平方米，这次“双十一”过来，销售说直降10万元，算下来单价还是差不多，便宜的多是顶楼和二楼的房子。山东商报·山海新闻记者梳理发现，今年济南房企的“双十一”促销仍以特价房、购房抵扣券、家电礼包等传统手段为主，多数项目活动周期从10月底启动、持续到11月底，部分楼盘特价房明确“卖至年底，售完即止”。

值得注意的是，与往年主打住宅优惠不同，今年车位成为不少楼盘“双十一”促销的“主角”。历城区一交付不久的小区内，项目推出“‘双十一’买车位，抽奖100%中”活动，时间设在11月1日至15日；天桥区一即将清盘的小区内，开发商针对剩余车位推出特惠，原价十几万元的标准车位，活动期间部分价格降到了8万元左右。一渠道中介人士表示，住宅价格不敢随意降，降多了老业主有意见，降少了没吸引力，车位则相对灵活，很多刚需客户本来就要买车位，车位降几万元感知上更明显。

线上营销方面，当年声势浩大的专属房产大促会场已不再是行业标配。记者搜索各类线上入口发现，房产“双十一”专题整体声势明显减弱，济南区域可参与优惠项目寥寥。济南有房企营销负责人坦言，前两年还会专门组团队运营线上平台促销，今年基本没怎么投入。取而代之的是短视频直播与业主社群私域：抖音、视频号上多家楼盘开启高频次直播，置业顾问带看样板间、解读购房政策；已交付小区的业主群里，房企自有物业依托存量业主社群推送同集团新项目的“双十一”促销，以“业主专属福利”引导到访。

在业内人士看来，如今的楼市“双十一”早已脱离“造节爆单”的初衷，更像是房企年末业绩冲刺前的市场摸底。房产作为低频大宗消费品，很难通过传统电商集中大促直接成交，行业正把线上资源向转化更精准的渠道倾斜。

（稿件整理自山东商报·山海新闻公开报道）