省会楼市的结构性转折进一步清晰：二手房成交量已稳稳跑在新房住宅前面。11月12日发布的楼市日报（数据截至11月11日20时）梳理了济南前三季度经济数据，其中房地产相关指标值得单独拎出来看。

二手住房成交602.2万㎡，同比增7.6%

数据显示，济南前三季度房地产开发完成额863.4亿元、同比下降29.3%；商品房销售面积641.6万㎡、下降14.4%，其中住宅445.1万㎡、增长4.7%；二手住房交易面积602.2万㎡、同比增长7.6%。

新房销售面积里还含办公、商业等非住宅，住宅只有445.1万㎡；二手602.2万㎡中住宅通常占八成以上，按此推算二手住宅成交约482万至542万㎡，已超过新房住宅。需注意两者统计对象不完全一致，推算区间非官方口径，只能看方向。

把时间轴拉长，这个转折不是一年发生的：2021年济南新建商品房销售1548万㎡（住宅1300万㎡）、二手成交515万㎡，到2025年已是939万㎡对725万㎡；新房逐年收缩、二手逐年抬升，两条线在2023年前后交叉，之后差距逐年拉开。普睿数智预判，济南11月二手成交约42.5万㎡、环比增长2%。

对购房人的实际含义是：在济南，刚需的比价基准已从新房售楼处转移到二手房小区；新房份额往改善走、二手承担刚需，前者定价更依赖产品力，后者更依赖房龄、楼层、采光与学区等具体条件。

山东9市10月房价：青岛、济南领跑，淄博二手房环比微涨

同日公布的山东主要城市10月房价一览（挂牌价或公示均价，非网签成交价）显示：青岛新房20448元/㎡、二手10800元/㎡（环比-0.53%）；济南14030元/㎡、12725元/㎡（+0.05%）；临沂10386元/㎡、6351元/㎡（+0.09%）；威海9410元/㎡、6869元/㎡（横盘）；烟台9034元/㎡、6077元/㎡（-0.95%）；日照8307元/㎡、6325元/㎡（-0.92%）；潍坊8292元/㎡、5297元/㎡（-0.06%）；淄博8000元/㎡、5000元/㎡（+0.23%）；济宁二手房环比-0.40%。平台与机构口径存在差异，同一城市不同平台价差可达5%至10%，不宜直接横比。

青岛的日度数据仍是「以价换量」：11月10日全市二手成交84套、均价约1万元/㎡、环比前一日下降7.2%，新增挂牌448套、环比增长48.8%，看房人数1237人、环比增长13.6%——挂牌放量、看房回暖、价格下探同时出现，是卖方出货意愿增强、买方议价空间变宽的信号。

宏观层面，央行11月11日发布《2026年第三季度中国货币政策执行报告》，延续「适度宽松」取向，提出保持流动性充裕。不过对购房人而言，可操作的信息仍是LPR与本地房贷加点，而非报告措辞。

（稿件整理自日照置业网楼市日报及央行、济南市统计局、中指研究院等公开报道）