对于很多人来说，买新房，一下子是很难付清房子的全款，所以是需要贷款买房的。一般情况是首付一定比例，其余部分通过银行贷款，今天的节目中，主持人邀请了中国银行临淄支行个人金融部主任于长斌做客直播间，更大家聊一聊买房贷款需要需要的材料及注意的问题。一起来看↓↓↓

左：中国银行临淄支行个人金融部主任  于长斌

右：主持人  飞 飞

第一套贷款买房

应该注意什么

1、申请贷款前要有稳定的工资流水

很多购买首套房的购房者都是工作不久的年轻人，爸妈帮忙凑首付，自己的工资收入流水账单很少。而在按揭时，银行会通过查看你的工资流水，确定你的每月收入状况，进而确定你的偿还贷款的能力。所以，你必须在申请贷款前，在工作单位有一个稳定的工资流水。每月都要有一笔稳定的一定数量的钱（至少半年以上），才能够通过银行的审核。

2、贷款买房前不要频繁跳槽

如果你打算贷款买房，那么在贷款买房之前就一定不能随意更换公司或工作。至少，在贷款买房前半年内不要更换。因为，稳定的工作与收入也是银行考察贷款申请人个人资质的重要衡量标准。

银行可以通过工作以及收入的稳定性来判断申请人是否具备还款能力以及银行信贷风险。如果你在办理贷款业务前还更换公司或工作，银行肯定会认为你的工作不稳定，还款能力会受影响，银行信贷风险增高，从而造成贷款申请被拒。

3、提交真实有效的贷款信息

银行对于借款人的贷款信息的真实性是很看重的，如果贷款购房者向银行提供了虚假材料，被发现了则可能带来比较严重的影响：轻则影响银行审查，不能发放贷款，实现不了自己的购房梦；重则可能因为个人提供虚假材料，导致不能办理贷款，造成开发商据此要求购房者承担逾期交付办理按揭资料及商品房预售合同的违约责任，支付相当数额的违约金。因此，办理买房贷款时提交的资料信息必须是真实有效并且是完整的。

4、还款方式要选好

还款方式一般就是等额本金和等额本息。等额本金前期月供会相当大，后期很轻松，这种还贷模式一般人都承受不来；而等额本息每个月还款都是固定的，月供也比较少，如果说个人经济水平不稳定或家庭支出较大的，建议还是选择等额本息比较好。

5、贷款还不上时要及时联系银行

如果在还款期间，还款能力下降，记住不要硬撑，可以向银行协商还款，千万不要在银行催收还款时拒接电话，最后银行会通过诉讼方式提前宣布贷款提前全部到期，借款人还要搭上律师费、诉讼费。

6、贷款还清后不要忘记撤销抵押

如果你还清全部贷款本金和利息了，可持身份证、不动产权利证书到贷款银行办理撤销抵押手续。 

提前还贷会多花钱吗？

提前还贷根据银行与借款人合同中贷款时的具体约定执行，一般情况下会有一定比例的违约金，一般会按照提前还款金额1-3个月的利息进行收取。

如果贷款时合同中没有约定提前还款收取违约金，则银行不会进行违约金的收取。

为什么很多人贷款买房

用商业贷款不用公积金贷款

因为公积金贷款审核比较严格，贷款的额度有限，造成部分征信状况不好，收入不高或公积金缴存不多的客户无法足额获得公积金贷款。这样部分客户就需要通过公积金组合贷款和商贷来解决买房的资金需求问题。

公积金贷款的好处

1、公积金贷款的利息大大低于同期商业贷款。首套3.25%、二套3.575%。

2、住房公积金贷款可贷房源范围广，二手房对房龄限制较少；可以不受开发商银行帐户的限制，借款人可以按照个人意愿自由选择还款银行。

3、借款后如果提前还款，可以选择部分还款或全部还款，无需预约；还可以选择用住房公积金逐月还贷和在一次还清时用住房公积金冲贷。

4、使用住房公积金贷款购买住房时首付款最低可至2成。

3、住房公积金贷款利息可以抵减个人所得税。

5、住房公积金贷款利息可以抵减个人所得税。

关于贷款金额和年限

总体来说在能承受月供的情况下，增加长期借款金额，补充当前个人流动资产（现金），在银行允许的前提下是利大于弊的。

从负债端看，在于提高房贷总额本身能为你额外撬动多少社会福利。比如激活个人住房公积金，房贷利息个税抵扣，许多用人单位的员工住房补助等等。这些社会福利，一般都和贷款和利息挂钩。

   

从资产端看，在于这部分额外的个人流动资金的用途。手上有现钱当然是好的，但你也要明白这部分钱其实是有利息成本的。考虑房贷基本是个人能借到最低利率的长期借款，合理利用这部分资金提高或者维持个人生活水平，同时保有部分存款，是妥当的。

风险上看，增加房贷金额主要风险来自于未来个人收入下降/失业导致的现金流枯竭。有稳定和增长的收入是非常重要。

房价下跌风险，如果房屋自住其实这个风险是可控的，当然也要看下跌比例。

加息造成的利率上升风险，如果贷款金额比较大，加息带来的月供上升风险也会更大。只能靠家庭资产负债的匹配去规避。简单来说因为加息会同时增加贷款和存款利率，你手上要有足够的现金资产做相应的理财，利用理财增加的回报率去抵消贷款增加的利息开支。

贷款人年龄有多大了，是在事业的上升期还是稳定期，还是快退休了。这点很重要。如果年龄不大，对未来收入增长比较乐观，可以选择激进一点的贷款方案。相反，如果你认为未来的收入可能下滑，或者有较高失业的风险。那么选择稳妥一点的贷款方案。

贷款期限是和利率挂钩的，期限越长利率越高，整个贷款周期的利息支付越高，所以就需要根据个人情况平衡。前面提到的那些风险点，也是随期限增长而风险增加的，要统筹考虑。总体来说，考虑当前和未来的通胀预期（2-3%）和利息曲线，在能承受范围之内，年限越长越好。

贷款买房

流程、手续、贷款方式

1、去各楼盘现场，挑选合适自己的房子。现在开发商一般只接受2种付款方式：一次性和按揭。目前的政策，你需要付房款的20％作为首付，余下的80％可以申请银行按揭。办理按揭需提供银行要的资料，一般为：身份证、户口簿、婚姻状况证明、收入证明、贷款用途证明（购房合同）、发票或收据。

2、倘若你有公积金，且连续缴满12个月以上，可以申请公积金贷款，一般银行代办，也可以自己去当地公积金中心申请。手续大致程序如下，缴纳定金、交首付、签购房合同、办理按揭。

银行是如何审批贷款的？

1、征信报告是借款人个人信用的体现，征信良好说明借款人贷款、还款习惯好，以后按时还房贷的可能性更高。通常是以家庭为单位，查看夫妻双方的征信情况，有银行会查借款人家庭5年内的贷款记录和信用卡记录。

2、借款人的收入和流水是银行审查的重要项目，因为这两项直观体现了其还款能力。一般来说，银行对还款能力的要求是月收入≥房贷月供X2，如果借款人正在偿还其他贷款，则要求月收入≥（现有贷款＋房贷月供）X2。银行流水的话，通常需要提供6个月以内的，建议用流水交易较多的银行卡。

3、借款人的年龄职业从侧面反映出其还款能力和稳定性。银行审核贷款时要求的年龄为18-65周岁，其中25-40周岁是比较受欢迎的群体，其次是18-25周岁40-50周岁的人群。

等额本金，等额本息？

1、等额本金：这种还款方式是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。

这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。也就是说，在等额本金法中，每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，故每月还款额逐渐减少。

优点：能节省更多利息。

缺点：前期还贷压力较大。

2、等额本息：等额本息定期付息的，这种还款方式是在还款期内，借款人每月偿还得本金和利息合计数相等，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

 

也就是说，在等额本息法中利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。

优点：作为贷款人，每月还相同数额的本金和利息，还贷稳定。

缺点：银行资金占用时间长，利息相对于等额本金比较多。

中国银行临淄支行相关政策

首套房政策(含首次购房)：借款人家庭名下无未结清的住房贷款，最低首付款比例为30%。其中对居民家庭首次购买普通住房的个人住房贷款，最低首付款比例可为20%（“首次购房”定义：在当地政府房产管理部门查询的居民家庭房产套数为0；借款人家庭无个人住房贷款记录）。

二套房政策：对已拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房（简称“二套房”），首付款比例最低为30%。

三套房及以上政策：购买第三套及以上住房的是借款人家庭征信记录实施差异化授信（具体可咨询当地网点）。如果家庭名下已有两套或以上住房，且有房贷未结清，不再发放住房贷款。

我行个人住房贷款定价政策如下：

个人住房贷款（首套房）：

①1年期（含1年）贷款：1年期LPR+70BP；   4.55%

②1-5年期（含5年）贷款：1年期LPR+110BP；  4.95%

③5年以上贷款：5年期LPR+45BP  5.1%

个人住房贷款（二套房）：

①1年期（含1年）贷款：1年期LPR+95BP；  4.8%

②1-5年期（含5年）贷款：1年期LPR+135BP；  5.2%

③5年以上贷款：5年期LPR+60BP  5.25%