8月28日，住房和城乡建设部等三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》刚满两个月，商品房现房销售改革已从顶层设计走入批量落地阶段。近日，深圳、杭州同日发布商品住房销售制度改革实施细则，至此北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳等多城已陆续出台地方细则，北上广深四个一线城市政策“集齐”。

框架统一，预售门槛提至“封顶”

各地细则在现房备案条件、过渡项目口径上存在本地化差异，但改革框架一致：以8月28日为“新老划断”节点，存量在途项目沿用原有政策并设置过渡期；新增项目预售门槛提高至主体结构封顶，对预售资金实施全额、全过程监管。业内人士表示，各城市“给支持、稳过渡”，通过土地款分期、优化保函置换、预登记等安排缓解开发企业资金压力。

在购房定金上，北京一般收取不超过总房价款1%，深圳、上海为3%，广州、杭州、武汉、天津为5%，整体落在1%至5%区间；土地出让金分期缴纳上，杭州、北京明确余款可延长至出让合同签订后两年内缴清且不计利息，深圳、上海、广州、武汉、天津实行“1+1”弹性安排。过渡期上，杭州、武汉宽限至2028年底，其余城市多为在途项目设至2027年底。

房企重算资金账，回款周期拉长

对房企而言，过往高周转模式迎来调整。预售制下，房企拿地后通常6至12个月即可通过销售回款滚动开发；现房销售模式下，资金须等到项目竣工备案、取得现售备案后才能规模回笼。有券商机构测算，拿地至销售回款周期将拉长一年左右；普睿地产研究测算行业资金占用周期从半年至一年拉长至两年以上；中信证券研报显示，项目内部收益率（IRR）将从传统预售模式下的15.8%降至3.6%。

不过，优质地块争夺并未降温。9月10日深圳“8·28”新政后首场宅地拍卖，福田香蜜湖一宗5844平方米“迷你宅地”吸引7家国企央企竞拍，经257轮竞价，中海地产以25.5亿元竞得，溢价率125.46%，楼面价约9.81万元/平方米。10月26日，同样在新政框架下挂牌的济南市历下CBD西片区两宗捆绑住宅用地完成出让，其中一宗迷你地块成交楼面价达到20793元/平方米，刷新济南住宅地价新高。

购房逻辑转向“买实物”

当开发成本与风险回归房企端，购房者这笔“账”更简单。今年上半年，全国二手房销售面积占比达到50.4%，首次超过新房；市场数据也印证了购房者对确定性的偏好——同一片区内，现房、准现房项目到访量与成交活跃度普遍高于期房。济南历下区一楼盘销售人员说，现在客户进门第一句话基本都是问是不是现房，确定是现房才愿意坐下来谈；有的现房房源甚至出现看房当天就下定的情况。

山东建筑科学研究院研究员崔主任表示，现房销售制度下，每个项目都要靠自有资金和项目融资支撑，区位、配套、容积率、产品适配性成为决定成败的新变量。有业内人士认为，高周转的“卖图纸”时代正在退场，资金实力与产品品质成为新的竞争维度，一个更注重品质与确定性的新房市场正在形成。

（稿件整理自速豹新闻网公开报道）